Beratung vom Fachanwalt Familienrecht

Verträge gehören zum Alltag

Verträge werden in allen Lebenslagen geschlossen. Natürlich auch im familienrechtlichen Zusammenhang. Die Eheleute kaufen sich gemeinsam ein Haus, mieten zusammen die Wohnung, kaufen sich ein Auto, die Küche, Bett und Tisch. Was ist in den Fällen des Vertragsschlusses von Ehepartner zu beachten? Was passiert mit den gemeinsamen Vermögensgegenständen nach der Trennung.

Zu meinen Aufgaben im Familienrecht zählt nicht nur die familienrechtliche Vertragsgestaltung wie zB die von Eheverträgen oder Scheidungsfolgenvereinbarungen. Sondern auch die Auseinandersetzung von gemeinsamen Eigentum. Dabei kann es sich um die Prüfung von Verträgen, die Gestaltung und Verhandlung von Verträgen, die Durchsetzung Ihrer Forderung aus Verträgen handeln.

Für jeden Fall des Vertragsschlusses gilt, VORSICHT

  • vor ungeprüften oder sog. „Standardverträgen“ aus dem Internet,
  • vor „vorformulierten Verträgen“, insbesondere wenn sie aus der Sphäre des anderen Vertragspartners stammen,
  • vor der ungeprüften Zustimmung von AGB`s bzw. dem „Kleingedruckten“,
  • vor Vertragspartnern, die Sie zu übereilten Abschlüssen „überreden“ wollen,

Diese Verträge berücksichtigen in der Regel weder Ihre persönlichen Wünsche und Befindlichkeiten noch Ihre spezielle Zielsetzung.

Nehmen Sie sich als für jeden Fall des Abschlusses wichtiger bzw. finanziell riskanter Verträge immer Zeit. Lassen Sie sich vor dem Vertragsschluss beratenvon einem Rechtsanwalt, einem Steuerberater, bzw. ziehen Sie bei Grundstückskäufen auch einen Gutachter hinzu und sichern sich so ab!

Jetzt Anrufen: 0341-22541034 oder Email

Verträge im Familienrecht

Beratung | Vertragsgestaltung | Vertragsprüfung

  • Scheidungsfolgenvereinbarung
  • Ehevertrag
  • Grundstückskaufvertrag im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung
  • Mietvertrag im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung
  • Nutzungsentschädigung nach Trennung
  • Verpflichtung zur Kündigung Mietverhältnis nach Trennung
  • Verpflichtung zur Abgabe gemeinsame Erklärung gegenüber Vermieter
  • gemeinsamer Verkauf von Gegenständen
  • gemeinsamer Verkauf von Immobilien

Immobilienrecht – Grundstücksrecht

Der Notar beurkundet Ihr Rechtsgeschäft – der Anwalt prüft es! Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet – der Anwalt berät Sie!

Ich prüfe und bespreche mit Ihnen Ihren Grundstückskaufvertrag, bevor Sie diesen beim Notar unterschreiben. Wir klären, ob der Vertrag nur schwer verständlich oder missverständlich ist; erstes erkläre ich Ihnen – letzteres muß geändert werden. Enthält Ihr Grundstückskaufvertrag nur Standart-Textbausteine, die nicht Ihrer Vereinbarung entsprechen? Gemeinsam klären wir, was Sie tatsächlich wollen und versuchen, dies zu verhandeln und in den Vertrag aufzunehmen. Auf Wunsch übernehme ich für Sie auch die Korrespondenz mit Gegner und Notar.

Kosten Anwalt Grundstücksrecht

Die Gebühren des Anwaltes werden im Grundstücksrecht in der Regel frei vereinbart. Ein Stundensatz um die 180 € netto ist üblich. Eine Erstberatung im Grundstücksrecht kostet 220 € brutto. Für die Prüfung des Kaufvertrages vereinbare ich eine Pauschale von 0,2% des Kaufpreises zzgl Mehrwertsteuer, mindestens 500 € netto.

Die Prüfung Ihres Kaufvertrages besteht aus der Prüfung des Ihnen meist vorliegenden Entwurfes eines Notarvertrages auf Inhalt und Ihre individuelle Problemlage, Beantwortung Ihrer Fragen, eingehende Besprechung und Beratung.

Inhalt Prüfung Grundstückskaufvertrag

Folgende Problembereiche werden beim Abschluß von Grundstückskaufverträgen oft unterschätzt weshlb sie besonderer Prüfung bedürfen

  • Unklare oder ungünstige Regelungen zur Gewährleistung (Rechts- und Sachmängel)
  • Klärung versteckter Mängel
  • Vereinbarung der Übergabe der Immobilie im geräumten Zustand / Fristen hierzu
  • Fehlende Beratung über Vor- und Nachteile beim Erwerb durch mehrere Käufer
  • Fehlende oder ungünstige Fertigstellungsfristen oder Übergabetermine
  • Ungünstige Regelungen bei Übernahme von Mietverhältnissen
  • Ungewollte Übernahme von Rechten im Grundbuch
  • Risiken im Bereich der Finanzierung
  • Beratung zur Rechtslage bei Übernahme von Mietverträgen (Z.B. Eigenbedarfskündigung)
  • Rechtzeitige Klärung von Sonderwünschen bei Neubauprojekten (Schaffung einer Verhandlungsbasis) u.a.

Es ist ratsam, den Kaufvertrag vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages anwaltlich prüfen zu lassen. Das hat für Sie den Vorteil, dass Sie bereits im Vorfeld entscheidende Fehler vermeiden können. Ich prüfen für Sie den Vertrag unter anderem auf

  • rechtliche Fallstricke,
  • einseitige Regelungen zu Ihrem Nachteil und
  • geben Tipps, bei welchen Regelungen Sie noch einmal nachverhandeln sollen.

Im Gegensatz zum Notar ist der Anwalt der Interessenvertreter der Partei, d.h. von Ihnen. Nur so werden auch Ihre Interessen entsprechend berücksichtigt. Außerdem können Wissensvorsprünge professioneller Verkäufer so ausgeglichen werden. Wir nehme uns die Zeit, den gesamten Vertrag mit Ihnen durchzusprechen und zu erläutern. So können Sie den Notartermin mit einem guten Gefühl wahrnehmen.

Notarvertrag

Der Kaufvertrag über ein Grundstück | Eigentumswohnung bedarf zu seiner Wirksamkeit zwingend der notariellen Beurkundung.

Sie sollten jedoch wissen: der Notar berät nicht; er hat nur Beurkunds- und Belehrungsfuktion.

Deshalb sollten Sie sich vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages von einer Person beraten lassen, die Ihre Interessen vertritt. Der Grundstückskaufvertrag sollte deshalb vor der Beurkundung von einem Anwalt geprüft bzw. vorbereitet werden.

Die Vormerkung

Die Eintragung der (Auflassungs-) Vormerkung im Grundbuch dient dazu, Ihren schuldrechtlichen Anspruch, zum Beispiel auf den Erwerb des Grundstücks, zu sichern. Die Vormerkung erfüllt Schutzfunktion wie folgt:

nach Eintragung der Vormerkung sind Verfügungen des Schuldners über ein Grundstück oder ein Recht am Grundstück insoweit unwirksam, als sie einen Anspruch des Gläubigers auf dieses Grundstück oder auf ein Recht am Grundstück vereiteln oder beeinträchtigen würden (relative Unwirksamkeit);
das gleiche gilt für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, der Arrestvollziehung und Verfügungen des Insolvenzverwalters;
im Falle der Insolvenz des Schuldners bewirkt die Vormerkung, dass der durch die Vormerkung geschützte Gläubiger trotz des Insolvenzverfahrens Erfüllung verlangen und nicht auf eine Quote verwiesen werden kann (Vollwirkung)
der Rang des Rechts an einem Grundstück, auf das der durch die Vormerkung Berechtigte einen Anspruch hat, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung

Auflassung

Nach Abschluß des Grundstückskaufvertrages ist die Eintragung des Eigentumsanspruches im Grundbuch erforderlich, die sog. Auflassung. Erst mit der Auflassung werden Sie Eigentümer der Immobilie.

Mit Eintragung der Auflassung erwerben Sie einen eigenen Anspruch als Vermieter gem. § 566 BGB, sofern das Eigentum vermietet ist.

Oftmals benötigen Sie vor Abschluß eines Grundstückskaufvertrages einen Grundbuchauszug zur Prüfung der Eigetumslage, den Sie über mich einholen können.

Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts

Der Erwerber eines Grundstücks darf i.d.R. erst dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen (Unbedenklichkeitsbescheinigung).

Im Immobilienrecht (Grundstücksrecht) bzw. Wohnungseigentumsrecht hängt die Eintragung als Eigentümer von der vorherigen Entrichtung der Grunderwerbssteuer ab.

Hypothek | Grundschuld

Meist wird die Immobilie finanziert. Zur Sicherung des Darlehens | der Finanzierung wird auf das Grundstück eine Grundschuld oder Hypothek bestellt und im Grundbuch eingetragen.

Die Hypothek ist vom Bestehen der zu sichernden Forderung abhängig. Dies gilt auch für die Bestellung, die Übertragung und das Erlöschen der Hypothek.

Die Grundschuld besteht dagegen auch dann weiter, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Die Grundschuld kann dann zur Sicherung anderer Darlehen dienen. In der Praxis ist die Grundschuld die häufiger gewählte Sicherheit.

Mängel | Altlasten

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte sich der Kaufinteressent über Mängel an der Bausubstanz und die Existenz gesundheits- oder umweltschädlicher Altlasten informieren. Ein eigener Sachverständiger vor Abschluß des KV zur Bewertung der Immobilie ist zu empfehlen.

Oftmals wird zu Streitpunkt, ob der Verkäufer vor Abscluß des KV über Mängel aufklären mußte. Zumindest ist es so, daß er keine kaufentscheidenden Mängel verschweigen darf. Eine Aufklärungspflicht trifft ihn nur begrenzt. Wurden Mängel oder Altlasten arglistig verschwiegen, kann der Kaufvertrag angefochten werden. Wer Mängel und Altlasten verschweigt, riskiert somit eine Rückabwicklung des gesamten Rechtsgeschäfts.

Mietrecht – Schönheitsreparaturen

1. Begriff

Unter Schönheitsreparaturen versteht man die malermäßige Herstellung der Mieträume. Die Arbeiten sollen die Abnutzungserscheinungen, die durch den Gebrauch der Mietsache entstehen, beseitigen.

Gem. § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV umfassen Schönheitsreparaturen (nur) das

  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
  • Streichen der Fußböden
  • Streichen der Heikörper einschließlich Heizrohre
  • Streichen der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen.

Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder die Erneuerung von Teppichböden fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen. Das „Streichen von Fußböden“ wird heute regelmäßig als „Reinigung von Teppichböden“ verstanden.

2. Art und Weise der Ausführung

Die Renovierung ist in sog. „mittlerer Art und Güte“ auszuführen, § 243 BGB. Perfektionismus ist damit nicht gefordert. Auch nicht die Beauftragung einer Malerfirma. Allerdings hat die zu erbringende Leistung ordentlich zu sein, z.B. gleichmäßiger, deckender Anstrich, keine schräg laufende Tapete, kein Überstreichen von Steckdosen, Rahmen und Türklinken. Farbspritzer sind zu beseitigen.

3. Abgrenzum zum Schadensersatz

Häufig werden Schönheitsreparaturen und Schadensersatz verwechselt bzw. nicht klar abgegrenzt. Es gilt zu beachten:

Schadensersatz kommt zum Tragen bei Schäden, die der Mieter verursacht hat. Diese Schäden hat der Mieter ganz grundsätzlich zu beseitigen. Hierbei handelt es sich beispielsweise um gesprungene Waschbecken, Fliesen; zerkratzte Wannen, Duschen, Waschbecken; zerkratzte Türen; abgerissene Tapete; Brandlöcher im Teppich oder Parkett etc.

4. Anfangs- und Endrenovierung

Die formularmäßige Vereinbarung einer Anfangsrenovierung durch den Mieter ist grundsätzlich unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter ansonsten Schönheitsreparaturen wirksam übertragen wurden.

Klauseln, die unabhängig von der Mietdauer und/oder Abnutzung und unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen dem Mieter eine Renovierung bei Auszug vorschreiben, sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam. Dies gilt erst Recht für Klauseln, die dem Mieter die Anfangs- und die Endrenovierung auferlegen.

Reine Bedarfsklauseln (z.B. „Renovierung bei Bedarf“) sind unwirksam, wenn sie dem Mieter unabhängig von seiner eigenen Abnutzung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten wollen, wie z.B., wenn der Mieter in eine unrenovierte Wohnung einzieht. Eine Bedarfsklausel ist allenfalls zulässig, wenn klar ist, daß der Bedarf nur durch die Abnutzung des konkreten Mieters entstehen kann.

Die Verpflichtung zur Endrenovierung ist zulässig, wenn

  • in der Klausel der jeweilige Zustand der Wohnung berücksichtigt wird,
  • die Wohnung dem Mieter seinerzeit renoviert übergeben wurde und der Mieter nicht zugleich die laufenden Schönheitsreparaturen übernehmen mußte.

5. Fristenplan und Fristenklausel

In der Regel wird ein Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart. Grundlage für angemessene Fristen ist dabei immer noch der Fristenplan nach § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976, Fassung I (Beilage zum Búndesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rn. 87. Danach gelten folgende Regelfristen für:

  • Streichen von Küche, Bad, Dusche: alle 3 Jahre
  • Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: alle 5 Jahre
  • andere Nebenräume (Türen, Fenster): alle 7 Jahre.

Die Vereinbarung eines Fristenplanes für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich zulässig. Die Fristen müssen jedoch so gewählt sein, daß sie grundsätzlich erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen anfangen und deutlich wird, daß sie je nach den Umständen des Einzelfalles berechnet werden.

Sog. starre Fristen sind grundsätzlich unzulässig. Es handelt sich regelmäßig dann um starre Klauseln, wenn hierdurch bei dem Mieter der Eindruck erweckt wird, er habe verbindlich zu den festegelegten Fristen zu renovieren, auch wenn hierfür objektiv noch gar kein Bedarf besteht.

6. Kostenbeteiligungsklausel oder Quotenklausel

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen nicht oder nur ungenügend aus und/oder sind die Fristen aus einem wirksamen Fristenplan noch nicht verstrichen, so kann der Mieter zu einer Kostenbeteiligung an den Kosten für die Vornahme der tatsächlich notwendigen Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Notwendig sind Schönheitsreparaturen jedoch nur dann, wenn sie durch den Gebrauch der Mietsache entstanden sind.

Eine Quotenklausel ist wirksam, wenn sie

  • den Kostenvoranschlag des Vermieters nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt,
  • die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze im Verhältnis zu den jeweils nach Fristenplan üblichen Fristen ausrichtet; dabei aber eine Anpassungsmöglich an die jeweils tatsächlichen Gegebenheiten vorsieht und
  • dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung durch entsprechende Eigenarbeit nachzukommen.

Starre Klauseln, die dem Mieter diese Möglichkeiten nicht geben, sind auch hier grundsätzlich unwirksam.

7. Farbwahlklausel

Wird der Mieter während der Mietzeit in seiner Farbauswahl für die Renovierung eingeschränkt, so ist dies grundsätzlich unzulässig. Der Mieter kann allenfalls bei Auszug zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet werden.

8. Folgen unwirksamer Klauseln

Ist die Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam, so wird diese Lücke durch die gesetzliche Regelung gefüllt. Danach hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu übernehmen, § 535 I BGB. Damit muß der Mieter bei Auszug nicht mehr renovieren. Darüber hinaus kann er auch während des Mietverhältnisses die Renovierung durch den Vermieter verlangen, wenn sich die Mietsache nicht mehr in einem vertragsgemäßen Zustand befindet.

9. Verhalten nach Ende des Mietverhältnisses

Wurden dem Mieter die Schönheitsreparaturen wirksam auferlegt, so hat er diese nach Ablauf der Fristen und bei Notwendigkeit, in der Regel jedoch bei Ende der Mietzeit, auszuführen. Kommt er dem nicht nach, gerät er hiermit in Verzug. Der Vermieter kann dann Erfüllung fordern oder nach erfolgloser Fristsetzung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen Schadensersatz geltend machen. Der Schaden beläuft sich in der Regel in Höhe der für die fälligen Schönheitsreparaturen üblicherweise anfallenden Kosten. Diese können auch mit Kostenvoranschlag nachgewiesen werden, ohne daß der Vermieter tatsächlich zu renovieren braucht.

10. Weiterer Schaden des Vermieters

– bei unterlassenen Schönheitsreparaturen: Schadensersatz wegen Mietausfall, wenn die Wohnung wegen des Mangels nicht weiter vermietet werden konnte;

– bei verspäteter Rückgabe: Nutzungsentschädigung.

11. Verjährung

Die Ersatzansprüche des Vermieters verjähren gem. § 548 I BGB binnen 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Hier ist Eile geboten, da in der Regel für die Hemmung der Verjährung Klageerhebung notwendig wird.

Verkehrsunfall – Was tun? | Unfallregulierung

Ich prüfe für Sie, welche Schäden und in welchem Umfang Sie diese ersetzt erhalten. Ich sage Ihnen, welche Belege für die Durchsetzung Ihrer Schadenspositionen benötigt werden und benenne Ihnen, falls dies gewünscht  wird,  kompetente Schadenspartner. Ich korrespondiere mit den Versicherungen, um Ihre Ansprüche umfassend zu wahren. Ich sorge für eine schnellstmögliche Abwicklung.

Mein Tipp:Die Unfallregulierung nie selbst durchführen, da ansonsten bares Geld verschenkt wird! Aber auch Finger weg von der parteiischen Schadensregulierung durch Sachbearbeiter der gegnerischen Versicherung!

Die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Geltendmachung von Schadenersatz ist für den unschuldig Geschädigten eines Verkehrsunfalls in der Regel völlig  kostenlos!!

  • Ich bin ein verlässlicher Partner bei der Unfallregulierung für Privatpersonen und Firmen
  • Schadensregulierung aus einer Hand: Ich kläre alle rechtlichen Fragen und fordere alle Schadenspositionen von der Versicherung.
  • Damit entlaste ich Sie als Geschädigten
  • Die gegnerische Versicherung muss meine Gebühren in der Regel übernehmen.

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Unfall-Schadenmanagement

Ich übernehme für Sie – falls dies von Ihnen gewünscht wird – die gesamte Unfallabwicklung komplett aus einer Hand. Enge Zusammenarbeit mit einem Kfz-Sachverständigen. Hierüber sofortige Beauftragung eines Kfz-Schadensgutachtens möglich.

Rund- um-Sorglos-Paket:

  • rechtliche Beratung
  • außergerichtliche u. gerichtliche Vertretung
  • Durchführung des Schriftverkehrs mit der eigenen Haftpflichtversicherung und der  gegnerischen Haftpflichtversicherung sowie mit der Polizei, Ärzten und Zeugen
  •  die Einschaltung eines versierten und spezialisierten Kfz-Gutachters/Kfz-Sachverständigen zur Schadensfeststellung (kostenloser Vor-Ort-Service)
  •  die Ermittlung der Haftpflichtversicherung des Unfallgegners
  • die Vermittlung eines Mietwagens (kostenloser Bringservice)
  • die Benennung geeigneter Werkstätten
  • die Benennung von Aufkäufern Ihres Unfallfahrzeugs im Falle eines wirtschaftlichen Totalschadens

Wichtige Verhaltenstipps für Sie am Unfallort:

  • Grds. die Polizei bei einem unverschuldeten Unfall hinzuziehen!
  • Beweise selber umfassend sichern (Fotos, Zeugendaten, Unfallgegnerdaten, Kennzeichen)!
  • Kein Schuldeingeständnis abgeben!
  • Nicht am Unfallort Verwarnungsgelder zahlen! (1 Woche Zeit zur Überprüfung)
  • Unfallprotokoll der Polizei sofort auf Richtigkeit kontrollieren!

Publikation Reiserecht

„Recht auf Reisen“ – Mängel, Reiserücktritt und Auslandskrankenversicherung
Interview mit dem kreuzer – Das Leipzig Magazin, April 2009

Interview des bekannten Stadtmagazin kreuzer – Das Leipzig Magazin über Rechte und Pflichten des Reisenden bei auftretenden Reisemängeln, Vorgehen, Fristen, Reiserücktritt und Auslandskrankenversicherung.

Publikation Kostenvoranschlag Werkvertrag

„Vergütungspflicht oder vergütungsfreier Kostenanschlag für Arbeiten vor Vertragsschluss“
Artikel in der Zeitschrift Unternehmerschach Leipzig, November 2008

Der Artikel richtet sich an junge Unternehmer/innen Leipzig der Kreativbranche und behandelt im Vertragsrecht das Problem des Urheberrechtsschutzes in der Entwurfs- und Planungsphase sowie der grundsätzlichen Vergütungsfreiheit eines Kostenanschlages für das zu erbringende Werk.

Publikation Werk- oder Dienstvertrag?

„Eine Rose ist eine Rose ist eine Rose“ – „Die Qual der Wahl – Werk- oder Dienstvertrag“
Vortrag vor dem Gründerinnenkreis Leipzig vom 01.09.2008

Der Vortrag richtet sich an junge Unternehmer/innen Leipzig der Kreativbranche und deren Unsicherheiten im Vertragsrecht bei der Erstellung von Kostenanschlägen, Angeboten sowie der richtigen Zuordnung und/oder Auswahl Werkvertrag oder Dienstvertrag.