Die Immobilie war meist die Ehewohnung, d.h. beide Eheleute hängen daran, einer allein kann sich die Unterhaltung nicht leisten, die Kinder gehen noch in der Nähe zur Schule o.ä. D.h. die Auseinandersetzung über die Immobilie ist meist emotional schwierig und finanziell prekär. Hier helfen manchmal unkonventionelle Ideen und Offenheit für Lösungen.
Übernahme der Immobilie durch Ehegatten oder Verkauf
Sofern einer der Ehegatten bereit und finanziell in der Lage ist, das gemeinsame Haus als Alleineigentum zu übernehmen, kann die Auseinandersetzung schnell und unkompliziert erfolgen: einer übernimmt und zahlt den anderen aus bzw. übernimmt die noch bestehenden Schulden. Ist die Lösung nicht so einfach, könnte freihändig verkauft werden. Manchmal kann sogar ein Elternteil oder viell. auch der neue Partner übernehmen. Es gibt gute Lösungen. Hier sollte man unbedingt unemotional das Ziel vor Augen haben.
Bewertung der Immobilie
Falls die Bewertung der Immobilie streitig ist, kann man sich im Vorfeld auf die Einholung eines Wertgutachtens oder einen Sachverständigen verständigen. Das Ergebnis ist dann anzunehmen. Das verhindert lange Wertermittlungsprozess und Sie haben die Basis für die Bemessung des Übernahme- oder Verkaufspreises.
Möglich ist auch die Einholung eines Gutachtens durch den Katasterausschuss, ein kostengünstiges Kurzgutachten oder die Bewertung durch einen seriösen Makler.
Schulden | Darlehen
Wichtig ist es vor allem bei der Übernahme durch einen Ehegatten vorab die Frage zu klären, ob die Bank der Übernahme der (Rest-)Verbindlichkeiten zustimmt. Nur dann werden Sie aus dem Darlehensvertrag auch wirklich entlassen. Bei Darlehensverträgen, die von beiden Ehegatten unterschrieben worden sind, besteht auch nach Übertragung der Miteigentumsanteils weiterhin die Haftung des übertragenden Ehegatten. Also Vorsicht! Dies muss vor der Übertragung immer mit der Bank geregelt werden. Entlässt die Bank nicht aus der Mithaftung, muß der dann zu schließende Übertragungsvertrag spezielle Sicherheiten enthalten o.ä., im Innenverhältnis der Ehegatten müssen spezielle Vereinbarungen getroffen werden, dass der Übernehmende den anderen Ehegatten von sämtlichen Verbindlichkeiten und Lasten bezüglich der Immobilie freistellt etc. pp.
Gemeinsamer Verkauf der Immobilie
Wenn die Übernahme der Immobilie durch einen der Ehegatten nicht in Betracht kommt, kann die Auseinandersetzung durch einen Verkauf des gemeinsamen Hauses erfolgen.
Der nach Ablösung bestehender Verbindlichkeiten noch verbleibende Verkaufserlös steht den Ehegatten dann im Verhältnis zu ihrem Miteigentumsanteils, meist zu 1/2, zu.
Teilungsversteigerung der Immobilie
Können sich die Ehegatten über die Auseinandersetzung der gemeinsamen Immobilie gar nicht einigen, muß diese teilungsversteiegrt werden.
Auswirkungen der Immobilienfrage auf den Unterhalt
Nach der gesetzlichen Regelung sind beide Eheleute zur Hälfte an den gesamtschuldnerischen Hauslasten beteiligen, wenn sie nichts anderes vereinbart haben. Trägt dennoch einer der Ehegatten die Darlehenslast alleine, dann kann er dies dem anderen bei der Berechnung des Unterhalts entgegenhalten und das Darlehen einkommensmindern geltend machen. Ist kein UNterhalt geschuldet, sotten immer beide hälftig bezahlen und ggf. die Regelung über die Nutzungsentschädigung erfolgen.
Nutzungsentschädigung
Zieht ein Ehegatte nach Trennung aus der im gemeinsamen Eigentum stehenden Ehewohnung aus und wohnt der andere Ehegatte weiter dort, kann der ausziehende Ehegatte von dem anderen eine sog. Nutzungsentschädigung verlangen.
Die Höhe der Nutzungsentschädigung berechnet sich bei Miteigentum für ds erste Trennungsjahr bzw. bis zur Einreichung der Scheidung oder Abschluss einer entsprechenden Scheidungsfolgenvereinbarung idR nach dem halben Mietwert des gesamten Objekts. Ab Einreichung der Scheidung nach dem vollen Mietwert. Maßgeblich ist die marktübliche Miete.
Im Rahmen des billigen Ermessens sind zu prüfen
- die wirtschaftlichen Verhältnisse der Ehegatten
- ob ein Ehegatte freiwillig ausgezogen ist.
Auch bei der Nutzungsvergütung müssen Sie aktiv werden und zur Zahlung auffordern, sonst haben Sie keinen Anspruch.